붿�동산유동화증권(ABS) 사례: 뉴밀레니엄 코람 유동화전문 유한회사 (A Case Study of Real Estate ABS: New Millennium Koram Securitization Special Purpose Limited Company)

본 사례연구는 붿�동산 ABS를 자산구조조정으로 활용한 국내 최초의 사례인 뉴밀레니엄코람을 소개한다. 본 연구는 실제 사례의 실무적 진행을 통하여 제기된 여러 이슈들을 통해 붿�동산 ABS에 대한 학문적 이해를 증진시킬 뿐 아니라, 실무자들을 위하여 전략적 의사결정의 틀을 제공하는 데에 그 목적을 둔다.
붿�동산 ABS 구조는 다음과 같은 유용성을 갖고 있음이 관찰된다. 첫째, 손절매(stop-loss)개념을 적용하여 ABS를 통하여 신속하게 붿�동산을 SPC에게 매각하면 추가 손실을 방지할 수 있다. 둘째, 자산보유자가 후순위채를 전략적으로 확보하는 경우, 붿�동산 매각시점을 조정함으로써 붿�동산 시장 반전에 따른 가격상승 차액을 후순위 채권이자로 회수할 수 있다. 셋째, 후순위 채권을 확보한 자산보유자가 SPC의 지분까지 확보하면, 붿�동산시장이 활황을 맞을 경우 매각차익의 일부를
추가이익으로 실현할 수도 있다.

In this study, we examine the case of New Millennium Koram Securitization Special Purpose Limited Company (established in 2000), which represents the first case of real estate ABS in Korea. The purpose of this study is two-fold: (1) to enhance academic understanding of the general easpect of real estate ABS through the various issues raised in the process of practical implementation of securitization based on a real-world case, and (2) to provide the practitioners in the securitization profession with a strategic framework for a sound decision-making.

We observe the following as the merits of real estate ABS structure: (1) the originator can limit losses by quickly selling its real estate holdings to the special purpose company, in the spirit of a stop-loss strategy, (2) the originator can recoup potential capital gains through high coupons of the subordinated ABS it undertakes, by properly timing the sales of the underlying real estates in the future, and (3) the originator who undertakes the subordinated ABS can further claim for the additional capital gains, if any, by acquiring equity position in the special purpose company.