주거지역의 상업적 젠트리피케이션에 따른 물리적, 경제적, 사회적 효과 (Physical, Economic, and Social Effects of Commercial Gentrification in Residential Area)

본 연구는 주거지역의 상업화가 주민들에게미치는 영향을 물리적, 경제적, 사회적 측면에서 종합적으로 평가하여 젠트리피케이션을 둘러싼 이해관계의 특징을 실증적으로 밝히는데 목적이 있다.
이를 위해 서울 종로구 서촌지역을 사례로 하여 물리적 환경의 측면에서 토지이용 변화의 부정적, 긍정적 외부효과, 경제적 측면에서 임대료왿� 주택가격, 사회적 측면에서 지역공동체 관계를 망라한 주민 설문조사 결과를 토대로 하여 요인분석과 다중회귀분석을 통해 그 구조를 해석한다. 이 과정에서특히 경제적 측면에서 임대료 변화에 대한 주택소유자왿� 임차인의 입장이 상반될 수 있음에 주목하여, 소유자왿� 임차인 집단을 분리하여 분석결과를비교하도록 한다. 이후 제Ⅱ장에서는 이론과 선행연구 고찰을 통해 개념적 분석틀을 정립하고, 제Ⅲ장에서 이를 구체화한 설문조사에 대해 설명한다. 제Ⅳ장에서는 실증분석 결과를 해석하고, 제Ⅴ장에서 결론 및 시사점을 도출한다.

While commercial/retail gentrification in residential area has been criticized for its socioeconomic effects of rent hikes and ensuing displacement of tenants, this paper attempts to provide a more comprehensive picture of the effects, including negative and positive external effects of land use changes on physical environment from the planning point of view. The questionnaire survey was conducted to assess various effects of commercial gentrification for the residents in a downtown residential area in Seoul called Seochon (West village), and four factors are identified in factor analysis: amenity, convenience, economic, and social factors. Main findings derived from regression of four factor scores on the overall assessment score are as follows. First, changes in physical environment (amenity and convenience factors) play a primary role in assessing gentrification effects. Second, positive externality of land use changes (convenience factor) is more influential than negative externality (amenity factor), leading to an increase in house rents. Third, the rent hikes (economic factor) in turn have double-sided effects, positive or negative, depending on housing tenure i.e. owners vs. tenants.