구조방정식을 이용한 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인 분석 (Determinants of Ratio of Chonsei to Monthly Rent with Variable Deposit Contracts: A Structural Equations Approach)

본 연구에서는 기존 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려하여 주택시장의 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인을 분석하였다. 이를 위해 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하고, 2011년부터 2018년 까지 전국단위 월별 자료를 이용하여 3단계 최소자승법으로 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인의 추정하였다.
분석 결과, 주택매매가격 예상 상승률은 전ㆍ월세 계약 비율에 양(+)의 영향을 미치고 전월세 전환율과 주택매매가격 대비 보증금 비율은 음(-)의 영향을 주는 직접 효과가 존재하였다. 또한 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율은 주택매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율에 의해 영향을 받는 것으로 추정되어, 매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율이 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율을 경유하여 전ㆍ월세 계약 비율에 영향을 미치는 간접 효과도 존재하였다. 이러한 결과는 관련 변수들간의 연관관계에 대한 고려없이 전ㆍ월세 임대수익률 구성요인을 설명변수로 사용하는 단일 방정식 모형은 관련 변수들의 영향력을 과소추정할 수 있음을 제시한다.
한편 본 연구에서 주택매매가격 예상 상승률과 함께 순수외생변수로 취급한 시장금리는 전월세 전환율을 통해 시장의 전ㆍ월세 계약 비율 결정에 음(-)의 영향을 미치지만 그 영향력은 주택매매가격 예상 상승률에 비해 상당히 낮은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 전ㆍ월세 계약 비율은 금융시장보다는 주택시장의 여건 변화에 더 민감하게 반응한다는 것을 의미한다.

Contrary to previous studies, this study examines the determinants of distribution of rental housing contract types by taking account of interrelationships among the influential variables. Based on theoretical discussions on the casual relationships of the variables, structural equations were estimated using the monthly data from 2011 to 2018. Distribution of rental housing contract types was measured as the ratio of Chonsei contracts to monthly rent with variable deposit contracts.
Empirical results showed that Chonsei deposit to housing price ratio, deposit-to-rent conversion rate, and expected housing price appreciation rate directly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent with variable deposit rental contracts in the same directions as our theoretical model predicts. However, it was found that expected housing price appreciation rate and the deposit-to-rent conversion rate indirectly affected the ratio of the two rental contracts because Chonsei deposit to housing price ratio was also influenced by these variables. These indirect effects suggest that a single equation approach may underestimate the effects of these variables on the ratio of the two rental contracts.
Market interest rate, channeling the ratio of the two rental contracts through deposit-to-rent conversion rate, had a minor effect. This result implies that distribution of rental housing contract types is more sensitive to housing market conditions than to financial market conditions.