붿�동산 유치권에 관한 민법전 개정안에 대한 평가왿� 향후 개정방향- 개정안 제369조의2, 제369조의3을 중심으로 (Evaluation of the Amendments to the Civil Code on the Lien on Real Estate and the Direction of Future Amendments)

붿�동산 유치권의 폐지를 내용으로 하는 개정안은 공사대금채권에 대한 담보권을 확보하는데 있어 유치권을 활발히 활용하고 있는 건설업계의 현실을 제대로 반영한 것으로 볼 수 없고, 기존 유치권자의 지위를 일방적으로 약화시켰다는 비난을 면할 수 없다. 유치권의 본질적 기능은 유치권의 피담보채권이 유치목적물로부터 발생한다는 견련성을 중시하여, 유치목적물로부터 우선변제를 받을 수 있도록 보장하는데 있다. 따라서 유치권의 개정방향은 유치권을 폐지하는 대신 현행 유치권제도를 보완하는 방식을 채택하여야 한다. 즉 ① 허위․과장 유치권으로 인한 폐해를 예방하기 위해 주택임대차보호법 등과 같이 채권증서에 확정일자를 받은 경우에 우선변제적 효력을 인정하고, 다만 우선변제권을 이원화하여 유치권자로 인한 목적물의 가치증가분과 보존액에 대해서는 최우선변제권을 인정하여야 한다. ② 유치권자가 목적물을 점유할 수 없는 상황에서 이를 점유하고 있는 것과 같은 대항력을 갖게 하여 권리를 보전하고, 목적물의 점유에 따른 사회경제적 손실을 방지하기 위해 유치권등기명령제도의 도입을 고려할 필요가 있으며, 경매절차에서 소멸주의를 취하여 매수인이 매각대금납부만으로 유치목적물에 대한 완전한 권리의 취득을 보장하는 방향으로 개정되어야 한다. ③ 유치권 관련 분쟁을 예방하기 위해 하수급인의 도급인에 대한 직접지급청구권을 인정하고, 수급인은 도급인에 대하여 하도급대금 상당액의 지급을 청구할 수 없고, 하수급인의 하도급대금채권 범위 내에서 수급인의 도급인에 대한 도급대금채권을 압류하거나 양도할 수 없다는 규정을 두는 것이 바람직하다. ④ 유치권에 담보권실행을 위한 경매청구권을 인정하여야 한다. ⑤ 건설 중인 건물에 대한 유치권을 둘러싼 분쟁이 상당 부분 차지하고 있는 현실을 고려하여, 건설 중인 붿�동산에 대한 등기제도를 마련하여 유치권자가 담보권을 실행할 수 있도록 하여야 한다.

The amendments, which aim to extinguish the lien on real estate, cannot be viewed as reflecting the reality of the construction industry, which is actively using the lien to secure the security right for claims for construction cost, and cannot avoid criticism that it unilaterally weakens the status of existing lien holders. The essential function of a lien is to emphasize the correlation that the secured claim of lien arises from the object of lien, and to guarantee preferential payment from the object of lien. Therefore, the direction of amendments of the lien should be set in such a way as to supplement the current lien system instead of abolishing the lien. In other words, (1) to prevent harm caused by false or exaggerated liens, as the Housing Lease Protection Act, etc. stipulates, the preferential payment effect should be recognized if a fixed date is specified in the document evidencing the claim; however, for the value increase and preservation amount of the object due to the lien holder, the right to priority preferential payment should be recognized by dualizing the preferential payment right. (2) It is necessary to consider the introduction of a lien registration order system so as to preserve the right by giving the lien holder the same opposing power as possessing the object in a situation where the lien holder is unable to occupy the object and to prevent socioeconomic loss resulting from the possession of the object. The amendments should be made in a direction that the principle of extinction is adopted in the auction procedure and the buyer is guaranteed the acquisition of the complete right to the object of lien only by paying the sale price. (3) To prevent disputes over lien rights, it is desirable to recognize the subcontractor’s right to claim direct payment to the contractee, and establish a provision that the contractor cannot claim a payment equivalent to the subcontract price to the contractee, and that the contractor cannot seize or transfer the contractual claim to the contractee within the scope of the subcontractor’s subcontractual claim. (4) The right to request an auction for the execution of the security right to the lien should be recognized. (5) In consideration of the reality that disputes over lien rights for buildings under construction occupy a significant proportion, a registration system for real estate under construction should be established so that lien holders can exercise their security rights.