감정평가 3방식

제 1 절 감정평가 3방식의 개관

Ⅰ. 가격의 3면성과 감정평가 3방식

우리는 일반적으로 모든 재화의 경제적 가치를 평가하는 데 ‘어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가?’를 의미하는 시장성, ‘그 물건을 생산하기 위해 투입된 비용이 얼마인가?’를 의미하는 비용성, ‘그 물건을 이용함으로써 어느 정도의 수익을 얻을 수 있는가?’를 의미하는 수익성의 3가지 측면을 고려하여 결정하는 것이 보통이다. 현행 우리나라의 감정평가에관한 규칙에서도 감정평가의 업무를 행함에 있어서 가격의 3가지 측면을 고려하여 교환의 대가로서의 가격과 용익의 대가로서의 임료를 구하도록 규정하고 있다. 이러한 가격의 3면성을 토대로 하여 사고방식의 측면에 따라 가격을 구하는 방식을 감정평가 3방식이라 하는데, 다음과 같다.

1. 원가방식(비용성)

붿�동산의 구조 등 재 조달에 소요되는 원가, 비용에 착안하여 가격시점 현재에서 붿�동산을 재조달하는 원가를 필요에 따라 감가수정을 실시함으로써 재조달 하는데 얼마가 소요되느냐, 또는 붿�동산은 원가에 대한 합리적인 수익을 전제로 얼마에 임대할 수 있느냐 등에 대한 착안점이 된다. 원가방식 중에서 붿�동산의 가격을 구하는 방법을 복성식평가법, 임료를 구하는 방법을 적산법이라고 한다.
복성식평가법이라 함은 가격시점에 있어서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재에 가격을 산정하는 방법을 말하며, 적산법이라 함은 가격시점에 있어서 대상물건의 기초가격에 기대이율을 곱하여 산정된 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.



2. 비교방식(시장성)

시장성, 즉 붿�동산의 거래사례, 임대차 사례 및 표준지의 공시사례 등에 착안하여 붿�동산의 가격이나 임료를 구하는 방법으로 많은 사례 중에서 비교성이 있는 적절한 사례를 선택하여 필요에 따라 사정보정과 시점수정을 실시하여 가격이나 임료를 구하는 것이며 이 방식 중에서 붿�동산의 가격을 구하는 방법을 거래사례비교법, 임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라 한다.
거래사례비교법이란 평가대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례왿� 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며, 임대사례비교법이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례왿� 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 실시하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

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