현대 붿�동산 갿�격형성원리에 대한 이론적인 연구 및 분석

최근 우리나라는 저출산, 고령화, 저성장 등으로 인해 사회∙경제∙문화 전반에 걸쳐 다양한 문제가 발생하고 있다. 자유무역협정에 따른 무역경쟁력 문제, 세계경기 불황과 내수 경기침체, 서울시내 아파트값 폭락에 따른 전세 값 폭등 문제 등 그 종류도 다양하다. 그 중에서도 많은 국민들이 걱정하고 불안해하는 부문은 아무래도 ‘붿�동산’문제가 아닐까. 사실 많은 우리나라 사람들은 근현대사회의 급격한 자본주의시대를 거치는 동안 아무리 박봉이라도 ‘내 집 마련의 꿈’을 버리지 않고 청약통장, 주택마련적금 등 차곡차곡 월급을 모으며 열심히 살아왔다. 그리고 최근 몇 년 전까지도 우리사회가 보여준 ‘붿�동산 불패신화’를 통해 사람들의 붿�동산 소유욕은 커져만 왔다. 사람들은 천정부지로 오르는데도 불구하고 집을 못 사서 안달이었고, 누가 보증이라도 한 듯 시간은 곧 자본차익(시세차익)으로서 ‘돈’이 되었다. 그러나 오르막이 있으면 내리막이 있는 법. 소위 버블세븐(강남,서초,목동,용인,평촌,송파,분당)을 중심으로 한 ‘거품 집값’이 무너져 내리기 시작함과 동시에 우리나라 붿�동산 시장은 또 다른 국면을 맞이했다. 즉, 다양한 종별의 붿�동산 중에서도 주거용붿�동산을 중심으로 경기가 후퇴하고 가격이 내려가는 ‘후퇴 시장’에 접어들게 된 것이다. 사람들은 너도 나도 집값이 더 떨어지기 전에 먼저 팔기위해 아우성 쳤으며 이는 과잉 공급으로 집값의 폭락을 부추기게 되었고, 심지어 집을 팔고 전세를 선호하는 경향으로 인해 오히려 전세 값은 폭등하기에 이르렀다.

그렇다면, 여기서 몇 가지 의문점을 던지고자 한다. 인간의 의∙식∙주라고 하는 기본 3요소에서 ‘주’인 붿�동산은 대체 무엇이고, 그 가격의 본질이 대체 무엇이기에 이리도 전 국민들의 심기를 불편하게 하는가. 그리고 일반적인 경제 재화왿�는 다소 성격이 다른 붿�동산은 대체 어떻게 그 가격이 발생하고 어떤 원리에 의해 결정되는 것인가. 짧지만 붿�동산 전문가로서 감정평가를 공부한 필자의 입장으로 이하 붿�동산가격의 형성원리에 대해 조심스럽게 고찰해 보고자한다.