[붿�동산금융][붿�동산]붿�동산금융의 특징, 붿�동산금융의 현황, 붿�동산금융의 간접상품, 붿�동산금융의 위기, 붿�동산금융의 기대효과, 붿�동산금융의 외국사례, 향후 붿�동산금융의 과제 분석

Ⅰ. 개요

오늘날 자산실사는 모든 유형의 사업거래에서 이루어지고 있고 적절한 실사에서 얻은 정보는 사업관련 의사결정에서 핵심적으로 활용되고 있기 때문에 사업별로 다양한 실사목적과 필요성이 있다.
미국의 경우 실사의 목적은 의사결정에 앞서 잠재적 투자의 면밀한 검토를 통해 사전에 투자운용의 문제점을 최소화하는 것이다. 따라서 포트폴리오에 편입된 각 개별 거래가 전체의 전략적 목적과 요구되는 질적 기준에 부합하는가를 확인하는 중요한 안전장치이다. 즉 거래종료의 필요요건이 아니라 투자승인 의사결정의 전제조건인 것이다.
미국에서 의무적으로 실사를 수행하도록 한 것은 「증권법(Securities Act)」으로 거슬러 올라갈 수 있으며, 이 때 완전한 공시를 의무화 하였다. 즉 등록서류를 제출할 때 증권을 발행하는 회사를 대리하는 변호사들은 공개자료가 완전한 공시기준을 충족시킬 수 있도록 일정한 절차를 수행하며, 이러한 절차들을 종합하여 ꡐ실사ꡑ라고 한다. 결국 실사왿� 투명한 투자행위는 서로 밀접하게 연관되어 있는 것이다.
자산실사의 필요성과 그에 따른 실사유형을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 상업용 붿�동산 거래목적에서 건물상태(quality), 구조 및 기계적인 보전상태, 그리고 물리적인 상태는 거래 및 협상과정에서 매우 중요한 요인으로 작용한다. 왜냐하면 붿�동산의 소득은 임차인을 유인할 수 있는 해당 붿�동산의 잠재적인 능력으로 결정되기 때문이다. 따라서 상업용 붿�동산의 거래에서 붿�동산의 물리적인 상태를 조사한 보고서는 투자자(매수자)에게 중요한 서류이다.
둘째, 자산실사는 붿�동산투자 의사결정의 전체 계획과정과 관리체계 수립에서 핵심적인 역할을 담당하며, 특히 투자왿� 관련 전체 계획과 관리활동이 서로 조화를 이룰 수 있도록 하는 수단이 된다.
셋째, 자산실사는 회사 또는 프로젝트개발계획에 대해서 투자 및 신용확대를 위한 등급을 평가하거나 자산을 인수하는 과정이다. 최근에는 붿�동산증권화 과정에서 핵심적인 부분으로 부상하여 투자가들이 자기책임 하에 투자를 판단할 수 있도록 붿�동산상품과 관련한 정보공시 차원에서 자산실사를 하게 된다.
넷째, 프로젝트담보대출을 추진하는 경우 대출자인 금융업자는 해당 프로젝트의 운영에 따라 대출자가 직면할 지도 모를 시장위험과 비즈니스위험에 대한 철저한 분석을 필요로 한다. 즉 대출자가 자산실사에서 요구하는 것은 기본적으로 해당 프로젝트의 시장․비즈니스 위험을 정확하게 계량화하고, 이러한 위험을 처리할 수 있는 계획을 확증 받는 것이다. 이를 위해 독립된 제3자 전문가의 활용이 요구되게 되었다.