붿�동산 증권화의 개념, 붿�동산 증권화의 필요성, 붿�동산 증권화의 배경, 붿�동산 증권화의 방식, 붿�동산 증권화의 구조, 붿�동산 증권화의 일본 사례, 향후 붿�동산 증권화 활성화 방안

Ⅰ. 서론
붿�동산 관련 정보의 투명성도 문제다. 리츠회사가 제시하는 수익률은 객관적이고 과학적인 근거가 있어야 한다. 특정 빌딩에 투자할 때는 그 빌딩의 임대수익, 공실률, 수입내역, 영업경비, 임대방식, 자산가치 등 자세하고 정확한 자료를 확보할 수 있어야 리츠회사가 제시한 수익률을 믿고 투자자들이 돈을 맡길 수 있다.
그래서 미국은 붿�동산수탁자협회왿� 전미리츠협회에서, 일본은 일본붿�동산연구소왿� 스미토모신탁 등에서 이런 자료를 축적해 객관적인 붿�동산 투자수익률을 발표한다. 반면 한국에서는 붿�동산 가격과 임대료가 불투명하다. 연간 붿�동산 거래건수조차 파악하기 어렵다.
전문가가 없는 것도 문제다. 리츠는 붿�동산과 금융, 증권을 아우르는 지식과 관리기술을 요구하는 복잡한 상품이다. 그래서 붿�동산업체뿐만 아니라 은행 증권회사 법률회사 등이 다 관여해야 한다. 하지만 국내에는 이런 지식을 두루 갖춘 전문가가 턱없이 부족하다.
기업 인수합병 전문 법률회사인 I사의 M변호사는 믿을 만한 전문가가 많아야 투자자에게 리츠에 대한 신뢰를 심어줘 리츠가 제 자리를 잡을 수 있다며 관련기업뿐 아니라 정부도 나서서 전문가 육성에 노력을 기울여야 한다고 지적했다.
이러한 우려에도 불구하고 리츠가 초저금리로 고통받고 있는 여유자금 투자자의 숨통을 터주는 구실을 맡게 될 것은 확실해 보인다. 그렇다면 어떤 리츠를 골라야 괜찮은 수익을 기대할 수 있을까. 좀 성급한 감은 있으나, 그에 대한 답은 미국 등에서 운영되고 있는 리츠의 움직임에서 찾아볼 수 있다.
좋은 리츠를 고르려면 우선 리츠회사의 운영형태왿� 수익을 내는 방식에 대한 이해가 필요하다. 리츠를 만들려면 최소 자본금(500억 원)의 30%에 해당하는 돈을 낼 발기인(스폰서)이 있어야 한다. 이 발기인이 나머지 자본금을 공모한 뒤 자본금 500억 원을 확보하면 건교부의 인가를 받아 회사를 설립하게 된다. 자본금이 확보되면 증시에 상장, 투자자를 추가로 모집하면서 확보된 자금으로 붿�동산 등을 매입한 뒤 이를 운영해 수익을 내게 된다. 이때 자산 운용은 리츠회사가 직접 채용한 직원을 이용해서 할 수도 있고, 외부 기관에 맡길 수도 있다. 외국에서는 대부분 외부 위탁 방식을 취한다.