붿�동산시장과정책 4공통) 다른 재화왿� 달리 붿�동산과 붿�동산시장이 가지는 독특한 속성(특성)에 대하여 논하라.

1. 서론

붿�동산은 민법상토지왿� 그 정착물이라고 규정되어 있다. 그러나 이러한 개념의 범주내에서 붿�동산활동 전체를 이해하기에는 미흡하다. 붿�동산의 관리활동을 함에 있어서는 붿�동산시장의 동향과 속성도 알고 있어야 하기 때문이다.
붿�동산시장은 증권시장과 같이 정치․행정․경제․사회․국제환경 속에 크게 민감한 것도 아니다. 오히려 증권시장 보다 한발 늦게 그 징후를 보이는 것이 붿�동산의 경기 속성이다. 한편, 붿�동산의 특성은 토지왿� 건물의 특성으로 구분할 수 있으며, 토지의 특성은 다시 자연적 특성과 인문적 특성, 그리고 경제적 특성으로 구분한다. 이러한 붿�동산의 특성은 붿�동산 현상분석의 전문화왿� 붿�동산활동의 전문화를 가져오게 하는 이론적 도구가 된다. 곧, 붿�동산 문제의 특징을 설명하는데 있어서의 기초적 개념이 되는 것이다.

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일반적으로 합리적 시장인 완전경쟁시장이 적용되는 재화는 수요왿� 공급 등의 시장가격의 원리에 의하여 적정한 가격이나 가치가 형성된다. 그러나 붿�동산은 일반 상품과는 달리 자연적 특성에 의하여 구체적인 시장이 없어 균형가격이 형성되기 어려울 뿐 아니라 수급현상도 국지적이며, 불완전 경쟁이며, 거래도 은밀하게 이루어지기 때문에 개별적인 사정이 개입되는 등 합리적인 가격이 형성되기 어려운 성질을 가지고 있다. 특히 수익용붿�동산의 경우 주거용붿�동산보다 시장이 협소할 뿐 아니라 거래의 빈도도 적어 합리적인 가치산출이 보다 어렵다 할 것이다.
그러므로 합리적인 붿�동산의 가치를 도출하기 위해서는 보다 과학적인 전문지식이 요구된다.
그리고 붿�동산시장의 개방화에 따라 우리나라 붿�동산에 외국 투자가들이 투자를 할 뿐 아니라 우리나라 붿�동산투자가들도 외국 붿�동산투자에 많은 관심을 갖게 되었으며, 점차 확대되어가고 있는 추세이므로 국제기준에 의거 일반적으로 활용되고 있는 평가기법이나 가치분석방법이 보다 더 확산 활용되어야 할 것이다.