감정평가 3방식 중 비껓방식(거래사례비교법과 임대사례비교법)

I. 거래사례비교법

(1) 거래사례비교법의 개념

거래사례비교법이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례왿� 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다(감정평가규칙 제4조).
이 방법에 의해 산정된 감정가격을 비준가격(유추가격)이라고 한다.

(2) 성립근거 및 기능

1) 가치론적 측면
- 수요 ․ 공급 균형 이론 : 신고전학파는 단기에는 수요가 가치를 결정하고, 장기에는 공급이 가치를 결정한다고 보았다. 즉 장기에 있어서는 수요 ․ 공급이 균형을 이루어 가치를 결정 한다는 것이다.
2) 시장성의 원리
붿�동산 시장은 여러 개의 부분시장으로 구분되어 있으며 그 가격은 유사성이 있는 물건의 거래사례가격과 상호 경쟁 ․ 접근하면서 균형을 이루어 간다.

3) 대체의 원칙
붿�동산 시장에서 같은 유용성을 갖는 상품의 가격은 서로 접근 ․ 견인작용을 하는 대체의 원칙에 성립근거를 둔다.

(3) 거래사례의 수집

1) 사례의 수집기준

- 위치적 유사성(지역요인의 비교가능성)
대상 붿�동산과 위치가 유사하여 대체의 원칙이 적용될 수 있고 비교성이 있어야 한다. 따라서 인근지역이나 유사지역에서 사례를 구한다.

- 물적 유사성(개별요인의 비교가능성)
붿�동산가격은 개별요인에 의해 구체화되므로 개별요인이 같거나 개별요인의 비교가 가능해야 한다. 토지는 종별과 유형, 건물은 구조 ․ 용도 ․ 면적 ․ 경과 연수 등의 유사성이 있어야 한다. 그리고 복합붿�동산의 경우에는 대상 붿�동산과 동일한 유형의 배분이 가능해야 한다.

- 시점수정의 가능성
시간의 변동에 따라 지역요인이나 붿�동산의 상태도 변화해 가기 때문에 시점수정이 가능한 사례자료를 선택해야 한다.
사례자료는 가격시점에 가까울수록 유용하다. 시간적 범위가 너무 길면 시점수정을 한다고 해도 정확한 가격파악이 어렵게 되고, 시간적 범위가 너무 짧으면 분석에 포함되는 사례 수가 적어 통계치의 신뢰성에 문제가 생길 수 있다.

- 사정보정의 가능성
붿�동산의 거래 동기는 다양하기 때문에 시장 사정에 정통하지 못한 거래왿� 특수한 사정이 개재될 수 있다.