[붿�동산의 가격형성요인] 붿�동산가격형성의 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인

I. 붿�동산 가격형성 요인의 개념

붿�동산 가격은 붿�동산의 유용성 ․ 상대적 희소성 ․ 유효수요의 결합에 의해 형성 ․ 유지 ․ 수정 ․ 파괴되는데, 이 세 가지 가격발생 요인에 영향을 주는 요인을 가격형성 요인이라 한다.
붿�동산의 가격형성에 영향을 미치는 요인은 그 요인을 이루는 여러 현상의 변동에 따라 끊임없이 변화한다.
그리고 가격형성 요인은 하나가 독립되어 작용하는 것이 아니라 서로가 관련성 ․ 유기성을 갖는다. 일반적 요인에 속하는 사회적 ․ 경제적 요인과 자연적 요인은 지역특성을 형성하는 지역요인을 형성하고, 개별적 제 요인은 붿�동산의 개별요인을 형성 한다.

II. 일반적 요인

일반적 요인이란 일반경제사회에 있어 붿�동산의 이용방법 ․ 상태 및 가격수준에 영향을 주는 제 요인을 말하는 것으로 사회적 ․ 경제적 ․ 행정적 요인으로 구분되며, 이 요인들은 각 지역의 자연적 조건과 상호 결합하여 각지역의 규모, 구성내용, 기능 등의 특성을 형성하고 그 지역에 속하는 붿�동산 가격의 형성 전반에 영향을 주는 것이다.
즉, 일반적 요인이 붿�동산 가격에 미치는 영향은 지역마다 각각 다른 동시에 동종의 지역에는 동질적인 영향을 준다. 이를 일반적 요인의 지역편향성이라 한다.
따라서 일반적 요인은 지역분석, 표준적 사용의 결정, 개별분석, 최유효이용의 판정 등에 중요한 역할을 한다.

(1) 사회적 요인

붿�동산가격은 1차적으로 사회적 영향권 하에 있다. 사회적 요인이란 붿�동산의 가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 현상으로 다음과 같은 사항을 말한다.
- 인구상태
- 가족구성 및 가구분리 등의 상태
- 도시형성 및 공공시설 등의 정비상태
- 교육 및 사회복지 등의 수준
- 붿�동산 거래 및 사용수익 등의 관습
- 건축양식 등의 상태
- 정보화 진전의 상태
- 생활양식 등의 상태

1) 인구상태

모든 붿�동산활동의 주체는 인간이다. 인간을 주체로 하는 붿�동산의 유용성이 거론되고 유용성을 주체로 하여 붿�동산의 가격이 형성된다. 그러므로 인구에 관한 지표는 붿�동산의 실제에 대한 현상과 미래상을 분석 또는 예측하는 유력한 지표가 된다.