[붿�동산평가] 감정평가 - 수익방식(수익환원법, 수익분석법)

I. 수익환원법
(1) 수익환원법의 개념
수익환원법이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말하며, 이 방법으로 산출된 평가가격을 수익가격이라 한다. 다시 말해 수익환원법은 장기에 걸쳐(내용년수가 다할 때까지)계속해서 발생하는 다른 시점의 수익을 가격시점 현재의 수익으로 환산하는 이른바 자본환원의 방법으로 대상물건의 원본가격을 구한다는 논리에 입각한 것이다. 그리고 (1) 순수익, (2) 환원이율, (3) 수익환원의 방법을 수익환원법의 3요소라 하며 수익가격의 정도는 기대순이익에 대한 추산의 합리성, 연간 순수익의 지속성, 자본환원을, 환원방법 등에 달려 있다.

(2) 성립근거
수익환원법은 장래 수익을 현가화하여 현재가치를 구하는 방법으로 이자이론에서 본질적인 근원을 찾을 수 있으며 붿�동산가치를 효용에서 찾는 한계효용학파의 이론에서 영향을 받았다고 할 수 있다.

(3) 순수익
순수익이란 경제주체가 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익을 발생시키는 데 소요될 비용을 공제한 금액을 말한다. 일반적으로 1년을 단위로 산정한다. 그리고 물건의 평가는 물건의 정상적인 가격을 구하는 것이고, 순수익을 구하는 목적도 정상적인 수익가격을 구하기 위한 수단이기 때문에 순수익은 일반적 타당성을 갖는 것이라야 하며, 그러기 위해서는 주관적 요소가 배제되고 누구에게나 적용될 수 있는 객관적 수익이라야 한다.

1) 순수익의 요건 : 이 객관적 수익의 기준으로서는 다음과 같은 조건이 있다.
* 계속적 ․ 규칙적으로 발생할 것
* 통상의 이용방법으로 얻어지는 중용적인 수익으로 최유효이용을 전제로 할 것
* 안전하고 확실할 것
* 합리적 ․ 합법적일 것