붿�동산 PF구조 개선방향

서론
2000년대 중반 이후 저금리에 따른 유동성 팽창으로 붿�동산 경기가 상승하면서 붿�동산 PF 규모
는 급속하게 확대되었으며, 금융기관의 주요 투자대상으로 자리매김하였다. 하지만 시공사의 신용만을 기반으로 실질수요를 상회하는 붿�동산 공급과 과도한 PF 대출이 이루지면서 미분양 붿�동산 규모 확대 및 그에 따른 PF 사업장의 부실화 증가 등이 초래되었다. 이러한 붿�동산 PF 부실화는 전통적인 PF의 기본원리에서 변질된 국내 붿�동산 PF 구조로 인하여 금융기관 및 시공사로 전이되면서 국내 경제에 미치는 영향이 더욱 증폭되었다. 이에 금융당국에서는 PF 금융의 부실화 여파를 최소화 하기 위하여 일차적으로는 부실화 PF 사업장 및 관련 건설사 / 금융 기관의 구조조정을 전개하는 한편, 향후 PF 대출관련 버블 방지를 위한 대책으로서 기존 붿�동산 PF 금융구조의 결함개선을 추진하고 있으며, 건설사 및 금융기관 등 관련 업계에서도 기존 구조의 결함에 따른 폐해 인식과 회계제도 변경에 따른 기존 PF 방식의 이점 상실 등으로 새로운 붿�동산 PF 구조를 모색하고 있다.

본론
기존 국내 붿�동산 PF 구조의 특징
현재 국내 붿�동산 개발의 PF는 전통적인 의미의 PF가 아니라 단일 프로젝트에만 자금을 사용하도
록 하는“특정 조건부 기업금융”이라는 표현이 적절하다. PF의 기본원리는 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름만을 담보로 자금을 조달하는 것이나 국내 붿�동산 PF의 경우 일차적으로는 실 차주인 사업 시행사에게 관련 대출 상환의무를 지게 한다. 그러나 대부분 사업시행사가 신용도가 낮고 사업 자본투입비율이 과소한 관계로 연대보증이나 채무인수를 통해 해당 사업의 모든 Risk를 시공사가 전적으로 부담하게 하는 구조를 일반적으로 활용하고 있다. 게다가, 해당 프로젝트의 현금흐름이 아닌 분양수입금에 대한 담보근질권을 통하여 채권을 보전하는 구조로서 PF의 주요 특성인 제한적 소구 또는 비소구성이 희석화되어 시공사에 대한 기업대출과 거의 유사한 성격을 지니게 되었다.