[도시행정]재 건 축

1.재건축의 개념

(1) 재건축의 의미
재건축이랑 일반적으로 노후, 불량한 건물 및 주택을 일정한 절차에 따라 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 재건축사업주체로서 주택을 신축하는 것을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법은 도시기능 회복을 위한 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 등 네 가지 사업을 묶어 ‘정비사업’으로 규정하고 이중 주택재건축사업을 “정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업”이라고 정의하고 있다.(동법 제2조).

(2)재건축과 구별되는 개념

1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 재건축
집합건물법상의 재건축이라 함은 집합건물이 건축된 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 복구비나 관리비용이 소요되는 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 견물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우에 그 건물을 철거하고 그 대지 위에 건물을 신축하는 것을 말한다(동법 제 47조 제 1항).

2) 시장 재건축
1997. 1. 13. 개정된 ‘중소기업의 구조개선 및 경영안정지원을 위한 특별조치법’은 집합건물법의 적용을 받는 일정 범위의 시장을 대상으로 하여 동법상의 절차에 따라 토지나 건물의 소유자들이 시장재건축조합을 설립하여 기존건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하는 시장개건축에 관한 규정을 신설하였다.
이에 따라 시장재건축에 있어서는 도시 및 주거환경정비법 내지 집합건물법 보다 위 특별조치법이 우선 적용된다. 다만, 동법 적용으로 인해 시장재건축이 대폭 정비되었다는 의의가 있으나 이 법령은 2006. 2. 28.까지의 한시적인 효력을 가질 뿐이다.


3) 주택재개발 및 주건환경개선사업
도시 및 주거환경정비법상의 재건축제도는 노후, 불량한 주택을 대상으로 한다는 점에서
택재개발 및 주거환경개선제도왿� 일응 공통점을 가지고 있다.
그러나 후자들의 경우 정비기반시설이 열악하고 특히 주거환경개선사업의 경우 도시저고득주민의 집단 거주지역을 대상으로 한다는 점에서 공익적 목적을 강하게 가지고 있어 주택조합의 자율적 시행에 의한 재건축사업과는 구분된다
헌법재판소도 주택건설촉진법에 의한 주택조합 임원 관련 판결에서 도시재개발법에 의해 시행되는 도시재개발사업은 당해구역 주민들이 전원 동의하지 않더라고 도시기능을 회복하고 공공복리의 증진을 위하여 다소 강제적인 방법으로 시행되는 공공사업으로 원래 국가나 지방자치단체가 시행하여야 하는 것을 위탁받아 시행하는 것과 다를 바 없으므로 해당 구역 주민들의 동의 아래 시행되는 주촉법상의 단순한 주택개량이나 재ㅔ건축사업과는 공공성의 유무에 있어서 근본적인 차이가 있다고 판시하여 재건축과 비교하고 있다(헌재 1997. 4. 24. 96 헌바70 판결 참조)