[붿�동산]상가임대차뵖호법 해설 및 주택임대차왿�의 비교

(1) 대항력
1) 대항력 발생요건
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도왿� 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조 제1항).
2) 대항력의 범위
임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(법 제3조 제2항). 즉 상가건물의 임차인은 임차 건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 임대차계약기간 동안 임차권지위 유지 및 임대보증금반환시까지 계속 점유를 통한 영업이 가능하다. 이 때의 양수인의 범위는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다고 규정하고 있으므로 임차건물의 매수인뿐만 아니라 상속, 증여 등을 원인으로 소유권을 취득한 자도 포함되는 것으로 판단된다. 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 낙찰로 인하여 소멸 하지만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 낙찰로 인하여 소멸하지 않는다(법 제8조).
(2) 우선변제권
1) 우선변제권의 보장
상가건물 임대차뵖호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(법 제5조 제2항). 즉, 상가건물임대차계약서상에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 여기에서 중요한 것은 대항요건(건물의 인도 + 사업자등록)을 갖춘 상태에서 확정일자가 효력이 발생한다는 것이다. 대항요건 없이 확정일자만 받았다면 어떠한 효력도 발생하지 않는다.
2) 우선변제권 행사 요건
임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제5조 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다(법 제5조 제3항). 다만 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(법 제5조 제1항).
(3) 소액보증금의 최우선변제
상가건물의 경매시에 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제 1항의 대항 요건을 갖추었다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다(법 제14조 제1항). 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위왿� 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다(법 제14조 제3항).
1) 최우선변제 요건
① 정당한 임차인일 것(위법 또는 불법임차인 제외)
② 경매신청등기 전에 대항요건(인도 + 사업자등