[주택] 토��임대붿�, 환매조건붿� 공공분��주택의 전망

1. 서 : 시장주도형 붿�동산정책과 토지공개념에 입각한 붿�동산정책을 지향하는 양측으로부터 비판을 받는 공공분��주택(토��임대붿� + 환매조건붿�) 공급정책

가. 공공분��주택의 위상정립의 필요성

시장주도형 붿�동산정책을 지향하는 측에서는 토��임대붿� 분양주택이나 환매조건붿� 분양주택은 시장수요를 고려하지 않은 정책으로 반드시 실패할 정책이라 비판하고, 토지공개념에 입각하여 주거복지형의 공공임대주택의 공급확대를 주장하는 측에서는 근본적으로 투기의 대상이 되지 않고 개발이익의 사적전취가 일어나지 않으면서 저소득층의 주거안정을 기하는방식은 서구유럽처럼 저렴한 임대료의 공공임대주택이나 전세보증금이 저렴한 한국형의 장기전세임대주택을 공급하는 방식이라는 점에서 토��임대붿� 분양주택이나 환매조건붿� 분양주택 공급정책을 비판하고 있다.

나. 시장수요형의 공공분��주택과 주거복지형의 공공분��주택

물론, 공공분��주택의 성격도 시장의 수요에 기초한 시장수요형의 공공분��주택도 있을 수 있고, 주거복지형의 공공분��주택도 있을 수 있다. 하지만, 그 위상을 명확히 하지 않고 공공분��주택공급정책을 추진할 경우 금번 안양부곡 국민임대주택건설 택지에서 공급한 공공분��주택 미분양사태에서 볼 수 있듯이 큰 혼선을 가져 올 수 있어 공공분��주택의 성격규정을 명확히 할 필요가 있다. 예를 들어, 12월부터 시행되는 분양가상한제의 규제를 받으며 공공택지 또는 민간택지에서 공급되는 공동주택의 경우에도 분양 후 바로 투기의 대상이 되는 것을 막기 위하여 5년, 7년, 10년(전용면적 85㎡ 이하)의 전매제한기간을 설정하고 그 전매제한 기간 동안에 매매하는 경우에는 공공기관에 환매 또는 공공기관이 선매하도록 하고 있는데, 이러한 “분양가상한제 - 전매제한기간 - 전매제한기간 동안 환매조건”의 공공분��주택도 광의의 환매조건붿� 분양주택에 포함되는 것으로 성격규정을 할 수 있을 것이다. 그러나, 이러한 전매제한과 일부 환매조건이 붙은 분양가상한제 주택에도 서민들의 내집마련을 지원하기위한 주거복지적 요소가 없는 것은 아니나, 3.3㎡당 1,000만원을 전후하고 있어 주거복지형의 공공분��주택이라 할 수는 없을 것이다