붿�동산 투자에 관하여(오피스)

1) 리츠
국내 오피스 빌딩에 대한 투자 건 중 가장 큰 비중을 차지하는 금융상품은 리츠이다. 리츠는 투자대상의 70%를 오피스 빌딩이 구성하고 있다. 리츠에 대한 투자는 초기에 보험사(27%)왿� 은행(14%)이 선도하였고, 2004년 이후 연기금(13%)의 투자가 지속적으로 늘고 있다. 리츠 초기 도입시기의 안전성을 높이고 안정을 추구하는 주요 투자자의 특성상 리츠 투자 대상으로 오피스가 가장 선호된 것이다. 리츠 배당은 2005년 3분기 기준 년환산 6.9%～10.5%로 공시되었다. 리츠의 자산관리 기관은 상품을 구성, 투자자를 모집, 투자 등의 역할을 하는데, 대표적인 회사가 코람코 자산신탁이다. 그 외 대부분은 외국계 자본으로 Realty Advisor Korea, 맥쿼리, GE Real Estate(GERE)가 있다. 최근에는 국민연금이 GERE나 코람코 등의 관리 자산관리 회사 상품에 투자 관심을 보이고 있어 리츠는 국내외 투자기관의 종합적인 투자를 받고 있다. 2002년 리츠 상품의 출현 이후 사모에 참여하는 금융권을 중심으로 오피스 임대시장이 관심대상이 되었고, 임대료의 적정성에 대한 근거 요구가 많아졌다. 리츠 투자 대상의 오피스 빌딩은 수익 관리가 체계적으로 이루어지고 있어 주변 오피스 빌딩의 임대료 책정에 영향을 줄 수 있다.

2) 붿�동산 펀드
기존 리츠 투자 금액과 투자 제약을 극복할 수 있는 장점으로 2004년 도입된 붿�동산 펀드는 초기에 아파트 개발사업 PE(Project Financing)형이 주를 이루었으나, 실물자산을 매입하여 운용하는 붿�동산 펀드가 지속적으로 늘어났다. 대표적인 기관으로는 한일투신운용, KTB자산운용, 맵스자산운용, 대한투신운용이 있으며, 붿�동산 펀드설정액 3조 8,252억원 중 58.7%가 공모, 41.3%가 사모를 통하여 모집되었다. PF, 실물펀드 외에도 경매펀드나 해외리츠에 투자하는 Fund of Fund 형태가 있으며 목표수익률은 7.0～9.5% 사이에서 제시(신영에셋, 2006년 1분기 마켓리포트)되었다.